28. April 2021

Bestandsinvestition bei der Gewobag:
Wie wir heute und morgen leben

Berlin wächst – so wie die Anforderungen an modernen Wohnraum. Die Architektin Ines Schenke verantwortet mit ihrer Abteilung die Bestandsinvestitionen der Gewobag und spricht im Interview über das Klimaziel 2050, über zeitgemäßes Wohnen und darüber, warum ein Badezimmer aus der Gründerzeit heute kaum mehr Freunde findet.


Frau Schenke, wohnen Sie persönlich lieber im Neubau oder im modernisierten Altbau?

Ines Schenke: Ich habe keine Präferenzen. Das Wohnumfeld ist wichtig. Ich habe immer in einem Gründerzeitgebäude gewohnt – mit hoher Decke, Stuck, alten Dielenböden, Minibalkon und komischer Haustechnik. Ich fand das immer gut. Bei meiner Wohnungssuche vor dreieinhalb Jahren bin ich in Potsdam-Babelsberg auf einen Lückenneubau gestoßen, das Kino und das Café um die Ecke. Seit ich hier wohne, weiß ich bestimmte Dinge aus dem Neubau sehr zu schätzen, vor allem den Schallschutz. Das trägt sehr zur Wohnzufriedenheit bei.

Warum sind Investitionen in bestehende Gebäude so wichtig?

Ines Schenke: Mit über 72.000 Wohnungen ist unser Gewobag-Bestand sehr groß und setzt sich aus allen Bauzeitaltern, von der Gründerzeit bis heute, zusammen. Somit kommt der Investition in den Bestand eine immense Bedeutung zu, muss er doch erhalten, gepflegt und modernisiert werden. Dabei geht es auch darum, Wohnungen an die zeitgemäßen Bedürfnisse anzupassen.

„Heute gibt es einen riesigen Bedarf an Ein- und Zweizimmer-Wohnungen, weil viele Menschen allein in einer Wohnung leben.“

Inwieweit gehören die Modernisierung der Haustechnik und ein zeitgemäßer Umbau von Wohnungsgrundrissen zusammen?

Ines Schenke: Wenn wir uns Grundrisse alter Gebäude ansehen, geht es um die Frage: Wie leben wir heute, wie leben wir morgen? In einem gründerzeitlichen Bau gab es nur in den herrschaftlichen Wohnungen im Vorderhaus ein Badezimmer, in Seitenflügeln und Hinterhäusern bestanden die Kleinstwohnungen aus Stube und Küche, die Toiletten waren auf dem Treppenabsatz und vielleicht gab es noch ein Waschbecken in der Küche. Später gab es manchmal ein Bad mit einer Breite von 90 Zentimetern. In vielen Gebäuden der Nachkriegsära sind die Bäder sehr klein, die Bewegungsflächen entsprechen nicht mehr den heutigen Maßstäben. Der Umbau der Grundrisse gehört einfach dazu, um zeitgemäßes Wohnen zu ermöglichen. Auch, weil wir heute in anderen Konstellationen zusammenleben. Heute gibt es einen riesigen Bedarf an Ein- und Zweizimmer-Wohnungen, weil viele Menschen allein in einer Wohnung leben. Familienwohnungen sehen heute ebenfalls anders aus. Wir versuchen, Küche und Wohnraum zu einer Einheit zu verbinden, denn die Küche ist oft der Mittelpunkt des Familienlebens und sollte der schönste Raum mit dem besten Licht sein, die gute Stube von früher hat ausgedient. Und: Die Stadt verdichtet sich immer mehr, da ist es ein großer Komfort, einen Balkon oder eine Terrasse zu haben.

Nachverdichtung und zeitgemäßes Wohnen

Entstehen eher familienfreundliche Wohnungen oder werden Wohnungen eher verkleinert?

Ines Schenke: Beides. Es gibt heute immer mehr Single- und Paarhaushalte, aber wir brauchen auch den großen Wohnraum. Wir haben viele Patchwork-Familien. Da haben Vater und Mutter vielleicht nur alle vierzehn Tage die Kinder und brauchen trotzdem für sie den Platz. Sehr wichtig ist es zudem, dass wir auch im Bestand barrierearme, altersgerechte Wohnungen schaffen und mit speziellen Wohnangeboten wie z.B. unserem Wohn!AktivHaus-Konzept oder mit Tagespflegestellen ergänzen, damit unsere BewohnerInnen im Alter in ihrem angestammten Kiez bleiben können.

„In Berlin gibt es kaum noch freie Flächen und wir versuchen, soweit es möglich ist, aufzustocken und auszubauen: Wir schaffen neuen Wohnraum, ohne dass wir Fläche verbrauchen.“

Wie viele Projekte betreut das Team „Bestandsinvestition“ aktuell?

Ines Schenke: Das sind bei uns zwei große Felder. Das eine ist die geplante Instandhaltung, die umfasst zum Beispiel die Dach-, Fassaden- oder Balkoninstandsetzung. Maßnahmen, wo wir instand setzen, aber nichts Neues errichten. Davon haben wir aktuell über einhundert in Arbeit. Der zweite große Aufgabenbereich ist die Modernisierung, also die komplexe Sanierung, bei der wir auch Neues schaffen. Es werden Wohnungsgrundrisse umgebaut, angepasst, die Haustechnik komplett erneuert, neue Balkone angebaut, Aufstockungen gemacht und Dachgeschosse ausgebaut. In Berlin gibt es kaum noch freie Flächen und wir versuchen, soweit es möglich ist, aufzustocken und auszubauen: Wir schaffen neuen Wohnraum, ohne dass wir Fläche verbrauchen.

In der Seelower Straße wurde eine Bestandsinvestition getätigt.
Wohnen mit Aussicht, Seelower Straße 2 in Prenzlauer Berg: umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Neubau von Dachgeschosswohnungen.

„Wir bauen keine Luxus-Dachgeschosse, sondern solche mit einem guten Wohnkomfort. Freistehende Wannen und 90-Quadratmeter-Dachterrassen gibt es bei uns nicht.“

Wie passen Dachgeschosse und sozialer Wohnungsbau zusammen?

Ines Schenke: Sozial sind nicht nur bezahlbare Mieten, sondern es bedeutet auch, dass es eine soziale Durchmischung gibt. Aber selbst Dachgeschosse und Aufstockungen liegen bei uns in den Mieten unter dem, was auf dem freien Markt gefordert wird. Wir bauen keine Luxus-Dachgeschosse, sondern solche mit einem guten Wohnkomfort. Freistehende Wannen und 90-Quadratmeter-Dachterrassen gibt es bei uns nicht.

Welche Planung, welcher Vorlauf ist nötig, bevor ein Gebäude instandgesetzt oder modernisiert werden kann?

Ines Schenke: Wenn wir den Planungsauftrag durch unser Asset Management haben, rechnen wir in der geplanten Instandhaltung mit einem Jahr Planung und, je nachdem wie groß die Maßnahme ist, mit noch einem weiteren Jahr für die Realisierung. Bei der Modernisierung ist es nochmal anders. Da brauchen wir Genehmigungen und die Investitionen sind höher, es wird intern mehr Zeit benötigt, auch um die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Besonders jetzt in der Pandemie ist der Zugang zu den Baubehörden sehr schwierig, die Genehmigungszeiträume sind sehr lang und oft nicht vorher abschätzbar, insbesondere wenn Denkmalschutz zu beachten ist.

Bei großen Siedlungen kann der Prozess mehrere Jahre dauern. Bei großen Modernisierungsprojekten, wie dem Wohnpark Mariendorf oder dem Quartier Ringslebenstraße, sind zusätzlich Dinge abzustimmen, die auch mit dem Quartiersmanagement zusammenhängen. Wenn dann die Baugenehmigung einmal erteilt ist, die Ausschreibungen gemacht sind und die Freigabe zur Realisierung mit den errechneten Baukosten erfolgt, haben wir in der Regel zwischen 18 und 24 Monaten Bauzeit bei den Großprojekten vor uns.

„Bei uns wird auch darüber nachgedacht, ob wir unsere Flachdächer mit einer Begrünung ausstatten oder ob wir Photovoltaik- oder Solaranlagen auf ihnen errichten können.“

Ziel Klimaneutralität

Ines Schenke leitete die Abteilung Bestandsinvestitionen
Modernisierungsprojekt Raumerstraße:
Die Stuckfassade bleibt erhalten.

Bis 2050 sollen nahezu alle Gebäude klimaneutral sein. Wie kann das im Bestand gelingen?

Ines Schenke: 2050 bin ich achtzig Jahre alt. Dann werde ich mich fragen, wie wir das hinbekommen haben. Der Klimaschutz ist extrem wichtig, in unser aller Interesse und dem unserer Kinder. Es gibt schon relativ viele Technologien, mit denen man Klimaneutralität gerade für den Bestand weiterentwickeln kann. Aber wenn nicht klar ist, wie die Refinanzierung erfolgt, sind sie schwer umsetzbar, denn unsere Mieten sollen bezahlbar bleiben. Viele Objekte in Berlin haben zum Teil noch Ofenheizungen, auch da besteht Handlungsbedarf. Deshalb setzen wir bei den wenigen verbliebenen Gebäuden in unserem Bestand zum Beispiel mit der Gewobag ED intensiv unser Zentralheizungsprogramm um. In Zukunft müssen wir uns in Abhängigkeit von den Gegebenheiten der jeweiligen Gebäude konkret mit den Möglichkeiten und Herausforderungen des klimaneutralen Bauens, auch unter dem Aspekt des Erhaltens von Baustoffen und des Wiedereinbaus statt der Entsorgung, befassen.

Klimaneutralität ist beim Neubau vermutlich einfacher?

Ines Schenke: Auf jeden Fall, ja. Da gibt es bei der Gewobag den KfW-55-Standard „Effizienzhaus“ für jedes neue Gebäude. Klar ist auch für den Bestand: Wir müssen etwas unternehmen, sei es bei den Dämmungen, den Verglasungen, bestimmten Baustoffen oder der Haustechnik. Und wir sind bei der Gewobag auf einem guten Weg. Bei uns wird auch darüber nachgedacht, ob wir unsere Flachdächer mit einer Begrünung ausstatten oder ob wir Photovoltaik- oder Solaranlagen auf ihnen errichten können. Wir können das technisch umsetzen, aber es muss wirtschaftlich betrieben werden können.

Der Sanierungsaufwand erhöht sich mit dem Klimaziel 2050?

Ines Schenke: Natürlich. Der Aufwand erhöht sich, es dauert länger und kostet mehr. Da muss man immer schauen, welche neuen Technologien gibt es, was passt zu uns, welche Partner brauchen wir, welche Fördertöpfe können wir aufmachen.

Wohnpark Mariendorf: Durch die Modernisierung von 734 Wohnungen hat die Gewobag den CO2-Ausstoß des Quartiers um rund 3.000 Tonnen pro Jahr reduziert.

„Daher ist bei der Betrachtung der Klimaneutralität wichtig, nicht nur zu sehen, wie das Haus funktioniert und welchen CO2-Ausstoß es hat, sondern auch, wo die Bauteile herkommen und welchen CO2-Fußabdruck die neuen Baustoffe haben.“

Bestandsinvestition: Denkmalschutz und Klimaziele

Wie kann historisches Erbe mit den modernen Anforderungen – insbesondere durch den Klimaschutz – verbunden werden?

Ines Schenke: Das geht. Gerade die alten Häuser aus der Gründerzeit sind im Hinblick auf Klimaschutz gut aufgestellt. Die haben dicke gemauerte Wände, Doppelkastenfenster und sind aus Baustoffen, die sehr lange halten: Stein, Holz, Glas. Außerdem haben Sie meist gute Proportionen und schön gestaltete Fassaden. Auch das ist ein wesentlicher Nachhaltigkeitsfaktor, ein schönes Gebäude steht länger, wird erhalten, gepflegt, modernisiert, vielleicht sogar unter Schutz gestellt und erfüllt dann besonders lange seinen Zweck. Es gibt weniger Abfälle zu entsorgen und es wird weniger Material verbraucht, wenn man erhält statt abbricht und neu baut. Das ist gelebte Nachhaltigkeit.

Ab den 1950er- und 1960er-Jahren hat man viele neue Baustoffe verbaut, zum Beispiel Asbest, später dann viele Kunststoffe, die schädliche Bestandteile enthalten, also Materialien, die wir heute als Schadstoffe teuer entsorgen müssen. Daher ist bei der Betrachtung der Klimaneutralität wichtig, nicht nur zu sehen, wie das Haus funktioniert und welchen CO2-Ausstoß es hat, sondern auch, wo die Bauteile herkommen und welchen CO2-Fußabdruck die neuen Baustoffe haben. Und es gilt zu beachten, wo diese Baustoffe bleiben, wenn zum Beispiel Kunststofffenster zukünftig den Anforderungen an Sonnenschutzverglasung nicht mehr gerecht sein sollten. Können Sie recycelt werden? Ein Holzfenster kann man jederzeit abschleifen, reparieren, neu streichen und ohne große Rückstände verbrennen, wenn der Schwamm drinsitzt. Abgesehen davon müssen wir genau überlegen, mit welcher Methode der CO2-Ausstoß wirklich schlüssig berechnet werden kann. Berechnungsinstrumente müssen definiert werden. Und man darf auch das Thema Behaglichkeit nicht vergessen. Wir bauen schließlich keine Autos oder Maschinen, sondern das Zuhause von Menschen, die sich darin wohl fühlen und ihre Kinder dort großziehen möchten.

„Als ich studiert habe, hat man bei den Plattenbauten in Marzahn oder Hellersdorf über Rückbau nachgedacht, eher abgestockt und aus den Plattenbauten getarnte Stadtvillen gemacht.“

Was hat sich in den vergangenen zwanzig Jahren verändert?

Ines Schenke: Vor zwanzig Jahren habe ich Architektur studiert, da war im Studium der Klimawandel kein Thema. Das wichtigste damals war der Entwurf. Schön sollte alles sein. Klimawandel wurde ein bisschen als Spleen abgetan, obwohl damals auch schon viele Technologien entwickelt wurden und man Vorgaben hatte, wie ein Gebäude zu dämmen ist. Heute ist der Klimawandel wirklich bei allen angekommen und bestimmte Maßnahmen sind per Gesetz verankert. Man hat zu überlegen begonnen, welche Baustoffe klimafreundlich sind und welche nicht. Zudem wurde im Jahr 2000 in Brandenburg und Berlin ganz wenig gebaut. Das hat sich komplett verändert. Berlin wächst – und damit auch der Wohnbedarf. Als ich studiert habe, hat man bei den Plattenbauten in Marzahn oder Hellersdorf über Rückbau nachgedacht, eher abgestockt und aus den Plattenbauten getarnte Stadtvillen gemacht. Da sind wir heute auf dem entgegensetzten Weg: Wir bauen in die Höhe, weil wir nicht so viel Fläche verbrauchen wollen.

Vielen Dank für das Gespräch!

Fotos © Nikolaus Brade, Johannes Schneeweiß, Gibbins Architekten GmbH BDA


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