Herr Gregor und Herr Zumkley stehen auf einer Wiese. Im Interview erläutern sie, warum die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag einen Social Bond ausgegeben hat.
27. September 2021

Mehr Spielraum für mehr Wohnungen

Warum beschafft sich die Gewobag Geld am Kapitalmarkt, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Sven Zumkley, Bereichsleiter Finance-Services, und Ronny Gregor, Abteilungsleiter Finanzierung, sprechen im Interview über die Hintergründe des im Juni 2021 platzierten Social Bond, Vorteile gegenüber Krediten und Ambitionen für die Zukunft.


Herr Zumkley, Herr Gregor, warum hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag einen Social Bond ausgegeben?

Sven Zumkley: Viele kennen Kredite, die sie bei der Bank aufnehmen, aus ihrem Privatleben. Mit Anleihen hingegen wendet sich ein Unternehmen an den Kapitalmarkt, also eine Börse, um sich Geld zu beschaffen. In unserem Fall ermöglicht uns der Social Bond, möglichst viele Investoren anzusprechen, die uns bisher noch nicht kannten und die vielleicht auch in Zukunft ihr Geld bei der Gewobag investieren möchten. Dabei haftet die Gewobag mit ihrem guten Namen und verspricht, über die Laufzeit der Anleihe ihre Zinsen und nach sechs Jahren die Investitionssumme wieder zurückzubezahlen. Die Zinsen sind dann die Rendite der Anleger.

„Der soziale Zweck unserer Anleihe ist der unseres Kerngeschäfts: Berlinerinnen und Berlinern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“

Ronny Gregor, Abteilungsleiter Finanzierung

Was unterscheidet Social Bonds von anderen Anleihen?

Ronny Gregor: Wie der Name schon sagt, muss das Geld, das eingenommen wird, einem sozialen Zweck dienen. Der soziale Zweck unserer Anleihe ist der unseres Kerngeschäfts: Berlinerinnen und Berlinern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Reichen die Mieteinnahmen der Gewobag zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums nicht aus?

Sven Zumkley: Ganz klar: nein. Wir als Gewobag haben uns viel vorgenommen, investieren in die Modernisierung unserer Wohnungen und Häuser, und wir bauen in den nächsten Jahren rund 10.000 neue Wohnungen. Wenn ein Quadratmeter mit Grundstück und allem Drum und Dran dann vielleicht 4.000 Euro kostet, entstehen Summen, die auch die Gewobag trotz ihrer Finanzkraft nicht in der Schublade hat.

„Durch die Anleihe haben wir mehr Spielraum und können hoffentlich ein paar Wohnungen mehr bauen.“

Sven Zumkley, Bereichsleiter Finance-Services

Warum kein Kredit?

Ronny Gregor: Wir haben durch die Anleihe in einem Schritt und innerhalb sehr kurzer Zeit 500 Millionen Euro Fremdkapital beschafft. Das wäre über klassische Kredite so nicht möglich, sondern für uns kleinteiliger, zeitaufwändiger, ineffizienter und insgesamt auch teurer gewesen. Letztlich ist die Wirtschaftlichkeit entscheidend, zu der die Gewobag als kommunales Unternehmen verpflichtet ist. Auf dem Kapitalmarkt konnten wir insgesamt bessere Konditionen erzielen als bei Bankenkrediten.

Sven Zumkley, Bereichsleiter Finance-Services, im Interview über den Social Bond.
Sven Zumkley ist als Bereichsleiter Finance-Services für die Veröffentlichung des ersten Social Bond der Gewobag im Juni 2021 verantwortlich.

Sven Zumkley: Die Investoren erhalten von uns 0,125 Prozent Zinsen pro Jahr als Rendite bei einer Laufzeit bis Mitte 2027. Das ist für uns ein sehr attraktiver Zinssatz. Mit der Anleihe haben wir unter anderem Einzeldarlehen zurückzahlen können, für die wir mehr Zinsen bezahlt hätten. Dadurch wiederum sinkt unser Zinsaufwand, wir haben mehr Spielraum und können hoffentlich ein paar Wohnungen mehr bauen.

Social Bonds scheinen insbesondere seit Corona einen Boom zu erfahren.

Sven Zumkley: In der Tat, der Markt für Anleihen mit ESG-Kriterien – also environmental, social und governmental – ist definitiv stark gewachsen, auch schon vor Corona. In den letzten zwei Jahren hat sich das Volumen etwa vervierfacht. Dieser Trend wird sich massiv fortsetzen, auch weil eine junge Generation sagt: „Ich verzichte bewusst auf ein paar Punkte Rendite, weiß aber, dass mein Geld Zwecken dient, die ich für sinnvoll erachte.“ Ab 2022 werden Anleihen von der EU zudem nach ihrer Nachhaltigkeit eingestuft. Das wird diesen Markt zusätzlich stärken.

Wieso ist die Gewobag unter kommunalen Unternehmen dennoch die Ausnahme?

Sven Zumkley: Die Gewobag hat sich offenbar einfach früher mit dem Thema beschäftigt. Wir haben in der Vergangenheit viele Wohnungen hinzugekauft und über Kredite finanziert. Das macht weitere Kredite für uns eher teurer. Also haben wir nach einer günstigeren Alternative gesucht, um über Fremdkapital weiter in Bestand und Neubau investieren zu können.

Ronny Gregor: Die Entscheidung, Geld am Kapitalmarkt zu beschaffen, liegt schon einige Jahre zurück. Der erste Schritt war, mit unseren Jahresbilanzen nicht nur die deutschen Vorgaben nach dem Handelsgesetzbuch zu erfüllen, sondern auch die internationalen Standards, kurz IFRS. Das tun Unternehmen, um internationale Kapitalgeber ansprechen zu können. Viele kommunale Wohnungsunternehmen machen das bis heute nicht.

Ronny Gregor, Abteilungsleiter Finanzierung
Ronny Gregor begann im Januar 2021 bei der Gewobag als Abteilungsleiter Finanzierung. Sein erstes Projekt war die operative Umsetzung des Social Bond.

Eine vorausschauende Entscheidung also?

Ronny Gregor: Auf jeden Fall, ja. Der zweite Schritt war dann, sich den intensiven Prozessen der Rating-Agenturen Moody’s und Standard & Poor’s zu unterziehen. Das Rating zeigt an, wie riskant bzw. wie sicher es ist, in eine Anleihe der Gewobag zu investieren. Auf dieser Basis folgte 2015 der logische Schritt, sich Fremdkapital über die Ausgabe von Schuldscheinen zu beschaffen. Im nächsten Schritt hat die Gewobag einen eigenen Wertpapierprospekt erstellt, der eine der Voraussetzungen für eigene Anleihen ist, die dann ja im Juni in Form des Social Bonds platziert wurde. Es baut alles aufeinander auf, und jeder Schritt ist mit einer intensiven Vorarbeit und entsprechenden Vorlaufzeiten verbunden.

Wie groß war das Interesse an der Anleihe?

Sven Zumkley: Unser Social Bond war 2,8-fach überzeichnet, es wurden also fast dreimal so viele Anteile nachgefragt, wie angeboten wurden. Das hat uns gegenüber potenziellen Investoren – vor allem Versicherungen, Fonds, Banken und Vermögensmanagern – in eine gute Position gebracht, um einen niedrigen Zinssatz auszuhandeln. Wir können mit dem Ergebnis sehr zufrieden sein.

Wird es bei dem einen Social Bond bleiben?

Ronny Gregor: Nein. Die Anleihe ist Teil eines sogenannten „Debt Issuance Programme“ mit einem Volumen von 5 Milliarden Euro. Das ist eine Art Rahmen, innerhalb dessen wir beliebig viele Anleihen ausgeben können, ohne dass wir etwa den Wertpapierprospekt oder andere Dokumente jedes Mal komplett neu aufsetzen müssen. Wir werden in den nächsten zwei, drei Jahren wahrscheinlich eine weitere Anleihe angehen. Ob Social Bond oder Green Bond, ist noch offen. Die Kriterien für einen Green Bond könnten wir zum Beispiel mit unserer Energietochter, der Gewobag ED, oder dem Investitionsprogramm in Modernisierung und Instandhaltung erfüllen.

„Wir haben als erstes deutsches Unternehmen in der Wohnungswirtschaft überhaupt einen Social Bond ausgegeben. Von der Finanzverwaltung gab es dafür großes Lob.“

Sven Zumkley, Bereichsleiter Finance-Services

Der Gesellschafter der Gewobag ist das Land Berlin. Gibt es seitens des Senats keine Bedenken?

Sven Zumkley: In den Finanzierungsrichtlinien der Gewobag ist explizit der Kapitalmarkt als Geldquelle genannt. Dennoch sprechen wir bei einer solchen Größenordnung natürlich mit dem Aufsichtsrat und berichten regelmäßig. Wir haben als erstes deutsches Unternehmen in der Wohnungswirtschaft überhaupt einen Social Bond ausgegeben. Von der Finanzverwaltung gab es dafür großes Lob.

Vielen Dank für das Gespräch.

Fotos © Maren Schulz


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