Nancy Baltruschat Interview zu Neubauprojekten

Neubau bei Gewobag: Den perfekten Grundriss gibt es nicht!

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Nancy Baltruschat ist Abteilungsleiterin Neubau im Bereich Technik bei der Gewobag. Sie trägt mit ihrer Abteilung entscheidend dazu bei, das Wachstumsvorhaben der Ge-wobag von über 10.000 neuen Wohnungen für die BürgerInnen Berlins umzusetzen.

Inwieweit müssen bei diesen Zielvorgaben Quartiersbildung und Mobilitätswende mitgedacht werden? Wie viel Neubau verträgt die Stadt Berlin durch Nachverdichtung und Stadtrandbebauung? Wie kann Fläche in Bauland transformiert werden und warum sind Grundrisse von den Bestimmungen der Wohnungsneubauförderung abhängig? Das alles erklärt uns Nancy Baltruschat im folgenden Interview.


Die Gewobag plant in den nächsten Jahren über 10.000 Wohnungen zu bauen. Wie viel strategische Planung ist nötig, um Projektvorhaben dieser Größenordnung umzusetzen?

Die strategischen Vorgaben für Neubauvorhaben kommen aus anderen Bereichen im Haus. Wir arbeiten im Neubau eng mit dem Bereich Strategische Unternehmensentwicklung zusammen und da vorwiegend mit den KollegInnen des Portfolio-Managements. Da gibt es enge Abstimmungen, um einerseits zu wissen, was an neuen Projekten kommt, und anderseits, wie wir diese umsetzen können und in welchem Zeitraum, denn Kapazitäten sind nicht unendlich vorhanden. Bei der Planung unterscheiden wir nach Neubau in Eigenregie und Neubau durch Ankauf von Projektentwicklungen durch die KollegInnen der Gewobag EB. 10.000 bis 15.000 Wohnungen sind ein ambitioniertes Ziel und auch eine Messlatte.

Ich würde sagen, wir sind auf einem guten Weg. Derzeit bearbeiten mein Team und ich rd. 4.000 Wohnungen in 25 Projekten in unterschiedlichen Projektstadien, von der Baurechtschaffung bis hin zur Fertigstellung. Wichtig für unsere Arbeit ist zum einen das Umfeld. In der Gewobag pflegen wir einen guten Umgang miteinander, das ist nicht überall selbstverständlich. Zum anderen ist Bauen immer Teamwork, und meine Arbeit als Abteilungsleiterin kann nur gut funktionieren, wenn das Team gut aufgestellt ist. Und ich habe ein sehr gutes Team.

Die Berliner Innenstadt bietet kaum freie Fläche, wie kann denn das Thema Neubau umgesetzt werden?

Da gibt es verschiedene Möglichkeiten. Aber richtig, die reinen Neubauflächen auf den grünen Wiesen sind dünn gesät. Mit dem Thema, dass man sofort bebaubare Flächen hat, ist man in Berlin schon seit Jahren durch. Das heißt, derzeit sind es oftmals Flächen, die früher manchmal aus gutem Grund nicht bebaut wurden, weil sie z. B. Bodenbelastungen aufgrund von Vornutzungen haben und diese Verunreinigungen im Boden vor dem Bau teilweise aufwendig, kostenintensiv und zugleich fachgerecht beseitigt werden müssen. Momentan beschäftigen wir uns oft mit sogenannten Transformationen, also Flächen, auf denen vorher Nutzungen anderer Art waren und die nun zu Wohnbaugebieten „transformiert“ werden. Ein gutes Beispiel ist die Nachnutzung des Flughafens Tegel. Was passiert mit dem Flughafen-Gelände, wenn der Flughafen dort nicht mehr im Betrieb ist? Das ist ein großes Projekt, an dem wir als Gewobag mitwirken und wo wir hoffentlich in ein paar Jahren Wohnungen bauen dürfen.

Der zweite Baustein ist das Thema Nachverdichtung. Umgesetzt im Kleinen, wo man sagt, in einem noch nicht ausgebauten Dachgeschoss eines Bestandsgebäudes können Wohnungen entstehen. Das ist dann die Aufgabe unserer KollegInnen im Bereich der Bestandsinvestition, die derlei Projekte meist im Rahmen von Sanierungs- oder Modernisierungsprojekten betreuen. Und natürlich schauen wir auch immer nach der Möglichkeit von Nachverdichtung durch Neubau in unseren größeren Bestandsquartieren.

Wie wird das Thema Nachverdichtung umgesetzt?

Ein exzellentes Beispiel einer nachhaltigen Quartiersentwicklung ist der Wohnpark Mariendorf. Dort haben die KollegInnen den Bestand in den letzten drei Jahren saniert und auch neue Wohnungen durch Aufstockung realisiert. Und jetzt erweitern wir tatsächlich noch um drei Neubauten. Diese werden wir an Stellen dazusetzen, wo es zweckmäßig und vor allem städtebaulich verträglich erscheint. Natürlich immer in Abstimmung mit den zuständigen Bezirken, vornehmlich der Stadtplanung im Bezirksamt.

Wo kommen die Flächen für die Neubebauung in bestehenden Quartieren her?

Beim Wohnpark Mariendorf ganz speziell ist es tatsächlich so, dass eine bestehende Parkpalette abgerissen wird und wir ein neues Wohngebäude an gleicher Stelle errichten, in das eine Tiefgarage integriert wird, um einen Teil der Stellplätze zu kompensieren. Und auf der anderen Fläche befindet sich eine oberirdische Parkplatzanlage, an deren Stelle ein Neubau ebenfalls mit Tiefgarage und Stellplätzen errichtet wird.

„Und mit jeder Maßnahme, ob es Bestandssanierung oder Neubau ist, soll etwas Funktionierendes entstehen. Und da ist es egal, ob es ein einzelnes Gebäude ist, das entsteht, oder eine zusammenhängende Quartiersentwicklung, das Ganze muss danach funktionieren.“

: Ein weißer Neubau der Gewobag in Mariendorf mit 7 Geschossen.
Mit dem Wohnpark Mariendorf setzt die Gewobag zielgruppengerechte Modernisierung und Neubau durch Aufstockung um. Photo © Johannes Schneeweiß

Die Hälfte der neu entstehenden Wohnungen wird unter 7 €/m² kosten. Wie können dabei Komponenten familienfreundlichen Wohnens und Quartiersentwicklung mitgedacht werden?

Das ist natürlich immer die Frage: Was sind Komponenten familienfreundlichen Wohnens? Und was versteht man unter einer Quartiersentwicklung? Dahinter steckt ja eine breite Palette, genau wie bei dem Begriff Nachhaltigkeit. Wir bei der Gewobag sind die Bestandshalter. Und mit jeder Maßnahme, ob es Bestandssanierung oder Neubau ist, soll etwas Funktionierendes entstehen. Und da ist es egal, ob es ein einzelnes Gebäude ist, das entsteht, oder eine zusammenhängende Quartiersentwicklung, das Ganze muss danach funktionieren.

Als Vermieter und Eigentümer der Immobilie können wir natürlich einiges beitragen, indem wir schauen, dass nachhaltige Grundrisse entstehen, dass wir einen Wohnungsmix anbieten, also niemals nur monotone Entwicklungen haben. Dass wir immer auch abwägen: Was ist das für eine Lage? Wie schätzen wir die zukünftige Zielgruppe ein? Was für ein Produkt könnte dort entstehen? Manchmal hat man ja Lagen, wo man weiß, die kommen per se für Familien weniger in Betracht. Und das sind die Vorstufen, die sich ganz speziell im Vorfeld unser Portfolio-Management anschaut und uns dann auch die Zielvorgaben gibt.

Wir arbeiten in der Technik mehr oder weniger nach Zielvorgaben, die aus strategischer Sicht vorher getroffen werden. Und ob ein Quartier nachher funktioniert, hängt zum einen natürlich immer davon ab, wie man das Quartier gestaltet, was man für einen Wohnungsmix hat. Aber zum anderen geht es nachher tatsächlich auch darum, wie die MieterInnen dort zusammenleben. Und was sie unter Nachbarschaft verstehen. Da können wir als Vermieter nur bedingt Einfluss nehmen, weil es auch immer eine Sache der Selbstverantwortung und der eigenen Haltung der MieterInnen ist, also die eigene Verantwortung jedes Einzelnen. Und da haben wir bei der Gewobag bei den größer zusammenhängenden Gebieten unsere Quartiersentwicklung implementiert.

„Wenn ich in kleineren Größenordnungen und bestehenden Strukturen baue, wo Infrastruktur schon da ist, wo es Nachbarschaften gibt, wo das soziale Umfeld schon etabliert ist, brauche ich nicht so groß denken, wie wir es bei der WATERKANT tatsächlich tun.“

Woran denken Sie zuerst: Wie viele neue Wohnungen können wir an einem Standort bauen? Oder wie können wir ein Stadtquartier entwickeln?

Das kann man nicht getrennt voneinander sehen. Nicht bei jedem Neubau-Vorhaben sprechen wir von einem Quartier. Die WATERKANT ist gerade unser prominentestes Neubauprojekt. Weil es schlichtweg das Größte von der Anzahl der Wohnungen her ist. Dort entsteht ein komplett neues Quartier der Gewobag mit knapp 2.000 Wohnungen und zirka 4.000 neuen MieterInnen und BürgerInnen. So ein Quartier muss man anders denken als eine einzelne kleine Nachverdichtung in einer Lücke im Prenzlauer Berg.

Soll heißen: Wenn ich in kleineren Größenordnungen und bestehenden Strukturen baue, wo Infrastruktur schon da ist, wo es Nachbarschaften gibt, wo das soziale Umfeld schon etabliert ist, brauche ich nicht so groß denken, wie wir es bei der WATERKANT tatsächlich tun. Da ist dann die Frage: Was siedelt man dort für Gewerbeflächen an, damit es als Quartier funktioniert und eine Nahversorgung gesichert ist. Und wie läuft das überhaupt mit dem Verkehr? Was schätzt man, wie viele neue MieterInnen dort mit ihrem eigenen PKW hinkommen? Die Mobilitätswende ist leider noch nicht durch. Viele sind noch in dem Duktus: Ich brauche mein Auto und ich will mein Auto. Und dieses Auto muss irgendwo geparkt werden. Entweder im öffentlichen Raum oder wir müssen dann in unseren eigenen Beständen Parkplatzangebote schaffen. Das ist dann natürlich eine große Denksportaufgabe.

Nancy Baltruschat sitzt lächelnd am Schreibtisch vor Unterlagen zu Neubauprojekten.
Nancy Baltruschat, Bauingenieurin und Abteilungsleiterin Neubau im Bereich Technik bei der Gewobag, verantwortet derzeit mit ihrem Team rund 25 Projekte.

Die machen Sie aber gerne, die Denksportaufgaben?

Das ist ein Stück weit unser Job. Den machen wir natürlich auch nicht alleine in der Technik. Wir sind nachher, bildlich gesehen, die, die Gummistiefel anziehen und den Beton fließen lassen. Aber es geht eher um die Zusammenarbeit mit den anderen Bereichen hier im Haus. Und da ist wieder ganz stark unsere Strategische Unternehmensentwicklung gefragt, die die Pfeiler dafür setzt, dass Quartiere entstehen, die auch funktionieren. Und wir stehen sozusagen als Sparringspartner mit unserem Know-how beratend zur Seite.

„Wichtige Prämisse, was einen Grundriss angeht, ist, dass wir bei der Gewobag eine Verpflichtung haben. Und die Aufgabe heißt: Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen. Das heißt: Eine Wohnung, die wir auf dem Plan erstellen, muss funktionieren.“

Ein Gebäude des Neubau-Projekts WATERKANT am Fluss.
WATERKANT Berlin: Mai 2020 Einzug der ersten MieterInnen. 96 Wohnungen des 1. Baufeldes sind fertiggestellt. Photo © Aurelio Schrey

Wie entsteht eigentlich ein Grundriss?

Wir entwerfen die Grundrisse nicht selbst. Wir haben bei unseren Neubauprojekten immer Planungsbüros und Architekten, die diese Aufgabe erledigen. Dass zu einem Grundriss gewisse Elemente dazu gehören, weiß, glaube ich, jeder, der sich mit Bauen und Planen beschäftigt. Der Architekt kriegt dann die Aufgabe: Setz mal zusammen. Wichtige Prämisse, was einen Grundriss angeht, ist, dass wir bei der Gewobag eine Verpflichtung haben. Und die Aufgabe heißt: Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen. Das heißt: Eine Wohnung, die wir auf dem Plan erstellen, muss funktionieren. Funktionieren im Sinne von: Wo kommt die Küche hin, wo sind die Anschlüsse etc. Und das ist eine Aufgabe, die unsere Architekten mit auf den Weg bekommen. Sie müssen zu jedem Grundriss eine sogenannte Standardmöblierung nachweisen. Sie müssen einzeichnen: Wo steht das Bett, wo ist Platz für den Kleiderschrank.

Wir im Neubau, also vorrangig meine Projektleiter, prüfen dann das Ergebnis der Planer und Architekten. Ein klassischer Fehler, der uns immer wieder auffällt: Manche Türen sind so ungünstig geplant, dass ein normaler handelsüblicher 60er Kleiderschrank nicht dahinter passt. Also wird die Tür noch ein Stück weit versetzt, dann können wir auch einen ordentlichen Kleiderschrank reinstellen. Und das ist tatsächlich die Aufgabe bei uns hier und bei den Projektleitern, sich die Grundrisse auch gerade mit der Standardmöblierung und den Fragen anzuschauen: Ist es wirklich ein nachhaltiger Grundriss? Ist es ein Grundriss, der heute funktioniert, der aber auch noch in dreißig Jahren funktioniert? Wir stellen immer wieder fest, wenn wir auf die Grundrisse der 60er- und 70er-Jahre schauen, dass die immer noch gut sind.

Die andere Komponente ist, dass wir gewisse Dinge zu beachten haben. Da stehen bei uns die Anforderungen der Wohnungsneubauförderung Berlin im Vordergrund, die u. a. auch Wohnungsgrößen vorgibt. Das heißt, eine Wohnung darf nicht größer als bestimmte Vorgaben sein, sonst kann sie nicht gefördert werden. Und das ist tatsächlich die eigentliche Kunst, die Denkarbeit der Architekten, anhand dieser Vorgaben und Bestimmungen dann eben einen Grundriss zu schaffen, der wirklich gut, der nachhaltig ist. Wenn man vielleicht dann noch ein beengtes Grundstück hat, ist es die große Kunst, die verschiedenen Komponenten zusammenzuführen.

„Alles, was sie anfangs nur mal digital oder auf einem Blatt Papier haben, steht halt irgendwann faktisch da. Das ist das Spannende an diesem Beruf. Und das, was dann dasteht, steht in der Regel nicht nur drei oder vier Jahre, sondern für achtzig Jahre und länger.“

Haben Sie vor Augen, wie eine Wohnung eingerichtet sein könnte, wenn sie einen Grundriss zum ersten Mal sehen?

Manchmal haben wir vorher lange Zeit auf einen Grundrissplan geschaut und einen Haken drangemacht. Und dann kommen wir nach einem oder anderthalb Jahren auf die Baustelle und gehen durch diese Wohnung und dann fällt uns doch immer wieder was auf. Das sind immer Kleinigkeiten. Das ist auch das Tolle an diesem Job. Alles, was sie anfangs nur mal digital oder auf einem Blatt Papier haben, steht halt irgendwann faktisch da. Das ist das Spannende an diesem Beruf. Und das, was dann dasteht, steht in der Regel nicht nur drei oder vier Jahre, sondern für achtzig Jahre und länger. Immer sind wir aber selbstkritisch genug, um uns zu fragen: Warum haben wir das damals auf dem Plan nicht gesehen? Vielleicht hätte man es auch anders machen können.

Aber den perfekten Grundriss gibt es nicht. Das wird auch jeder kleine Häuslebauer bestätigen, dass man monatelang über Grundrissen arbeitet, gerade beim eigenen Haus, und dann fallen einem später immer wieder Dinge auf, wo man denkt: Hätten wir auch anders machen können. Auch weil sich teilweise die Lebensumstände ändern.

Welche Bedeutung hat serielles Bauen für die Wachstumsziele der Gewobag?

Das ist ein Baustein, wo wir sagen: Der kann uns helfen, unser Neubauprogramm umzusetzen. Seriell bedeutet immer, dass man etwas von der Stange hat. Aber seriell muss nicht gleich bedeuten, dass es den ganzen Grundriss betrifft. Mal sind es einzelne Komponenten oder Systeme. Es kann aber auch soweit gestaltet sein, dass es den seriellen Typengrundriss gibt. Da hat man dann natürlich Restriktionen, weil Typenbauer das über eine Typenstatik durchkalkuliert haben. Dann kann man einzelne individuelle Wünsche nur noch bedingt umsetzen oder eben nicht. Wie wenn man z. B. an einem Rastermaß hängt und das Bad nicht mehr einfach einen Meter weiter rüberschieben kann.

Aber seriell kann auch bedeuten, dass man sich auf drei Fensterformate verständigt oder nur den einen Treppenlauf, weil man dann Mengeneffekte haben kann. Seriell kann sich auch auf einzelne Elemente beziehen, wie Badzellen. Da versuchen wir immer wieder mal, neue Wege zu gehen, auszutesten. Das Allheilmittel ist serielles Bauen nicht. Denn es hängt immer stark vom Projekt ab.

Aktuell machen die sechs städtischen Wohnungsunternehmen eine Typenhausausschreibung, wo wir dieses Thema auch aufgreifen. Natürlich ist man dann in Grundrissen und Gebäudekubaturen festgelegt und muss abwägen, an welchen Standorten ein serielles Produkt angeboten werden kann –oder ob man doch besser individuell plant, um eine Lücke besser auszunutzen.

Wie viel Neubau verträgt eigentlich eine Stadt?

Es hängt immer stark davon ab, wie sich eine Stadt entwickelt. In den letzten Jahren haben wir in Berlin einen starken Zuzug verzeichnet. Die spannende Frage wird sein: Hält dieser Zuzug auch über die nächsten fünf bis zehn Jahre hinaus an oder stagniert er irgendwann? Das Thema Stadtentwicklung muss jedoch immer gesamtheitlich gedacht werden. Also nicht nur die Wohnungen in entsprechender Stückzahl zu bauen, sondern auch die entsprechende Infrastruktur möglichst parallel oder bereits im Vorfeld mitzuziehen. Das wiederum ist nicht unsere Aufgabe. Die Aufgabe der Gewobag ist es, die Wohnungen zu bauen. Wir sind natürlich immer bemüht, Impulse an die entsprechenden Senatsverwaltungen und Bezirke zu geben. Dass z. B. soziale Infrastruktur, Schulen, Kitas nachgezogen werden. Tatsächlich bauen wir als Gewobag bei vielen Neubauvorhaben Kitas selbst. Aber das Thema Schulen können wir nicht bei der Gewobag lösen.

Verkehrsstrukturen und ÖPNV sind auch in einigen Berliner Lagen ein brenzliges Thema. Bei der WATERKANT hat uns das ja lange begleitet und begleitet uns nach wie vor. Die WATERKANT selbst hat eine wunderschöne Lage am Wasser. In welcher Metropole hat man noch solche Lagen? Aber dort fährt eben „nur“ der Bus. Das funktioniert derzeit ganz gut und sicher auch noch in der nächsten Zeit. Aber wenn man davon ausgeht, dass wir da bauen, unsere Schwester, die WBM, dort baut und noch weitere Akteure, wird das natürlich zu einem Thema. Das ist ja bereits auch an den entsprechenden Stellen platziert – da braucht es eine ÖPNV-Erweiterung.

Eine Visualisierung des Neubauprojekts Arcorstraße in Berlin-Charlottenburg direkt am Wasser.
Projekt Arcostraße in Berlin-Charlottenburg: Ein Urban-Living-Projekt mit 112 neuen Wohnungen. Bild © Planungsgemeinschaft Arcostraße assmann – blauraum architekten

„Der Nutzungsmix bei Tegel ist so spannend, da ja dort nicht nur Wohnen entstehen soll. Es sollen Arbeitsplätze geschaffen werden und ein großer Landschaftspark entsteht. Ungefähr die Hälfte der Flughafenfläche wird weiterhin ein Park bleiben.“

Was sind die aktuell größten Neubau-Projekte der Gewobag und ihre Herausforderungen?

Natürlich ist, wie schon erwähnt, unser derzeit größtes Projekt die WATERKANT Berlin. Kurz zusammengefasst war dort vorher sehr wenig – und jetzt werden dort in relativ kurzer Zeit sehr viele BürgerInnen eine neue Wohnung haben. Das ist eine Herausforderung, die man meistern muss, und dazu gehören Aufgaben, die nicht alle bei der Gewobag gelöst werden können. Da kann manchmal ein gewisses Ungleichgewicht entstehen. Dass unsere Wohnungen schnell fertig werden, aber z. B. das Thema des zu erweiternden ÖPNV Zeit braucht. Da sind Vorläufe, wo man wahrscheinlich mit zehn bis fünfzehn Jahren rechnen kann und muss.

Ein weiteres großes Projekt in der Gewobag ist das Quartier Ringslebenstraße, dass bereits von uns bearbeitet wird und sich aufteilt in die Bestandsmodernisierung mit Neubau von Wohnungen durch Aufstockung und den Neubau von Gebäuden mit rund 160 Wohnungen. Das Projekt ist schon von der Lage her spannend und befindet sich im Bezirk Neukölln an der Landesgrenze Berlins. Auch hier wird es spannend, wie sich das Verkehrsthema weiter entwickeln wird.

Und dann steht aktuell die Nachnutzung von Tegel in den Startlöchern. Da hat man Großes vor. Da geht’s momentan erstmal darum, welche Grundstücke wir tatsächlich bekommen, um dann konkreter in die Planung zu gehen. Die Projektentwicklung zur Nachnutzung des Flughafen Tegels läuft schon recht lange. Über eine Charta der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wurden bereits Grundsatzdinge beschlossen, die bei der Umsetzung des Projektes berücksichtigt werden müssen. Zum Beispiel, dass Niederschlagswasser im Gebiet versickert werden muss und dem Boden wieder zugeführt werden soll, was natürlich nicht so ganz einfach ist. Zweites großes Thema in Tegel ist, dass man viel mit Holz machen möchte. Hier wird es unsere Aufgabe sein, in nächster Zeit noch einige Abstimmungen zu führen.

Fakt ist: Es soll ein urbanes Quartier mit belebten Erdgeschosszonen entstehen. Der Nutzungsmix bei Tegel ist so spannend, da ja dort nicht nur Wohnen entstehen soll. Es sollen Arbeitsplätze geschaffen werden und ein großer Landschaftspark entsteht. Ungefähr die Hälfte der Flughafenfläche wird weiterhin ein Park bleiben.

„Das hat mit Wertschätzung zu tun. Jeder auf der Baustelle, vom Stahlflechter bis zum Maler, macht seinen Job, und da ist es wichtig, dass wir als Bauherr uns auch regelmäßig zeigen. Das sind einfache kleine Signale, die aber eine relativ große Wirkung haben.“

Wie lang ist der Weg von der Planung bis zur Umsetzung von Neubauprojekten?

Es kommt drauf an, würde ein Jurist antworten. Wenn wir eine Baufläche oder ein Grundstück haben, wo Baurecht bereits besteht, brauchen wir in der Regel ca. anderthalb Jahre vom Beginn der Planung über Freigaben durch die Gremien und Aufsichtsräte bis hin zum wirklichen Baubeginn. Bei Projekten, wo wir erstmal das Baurecht schaffen müssen, z. B. über ein Bebauungsplanverfahren, dauert das natürlich länger. Man kann bei einem Bebauungsplanverfahren im Durchschnitt von drei bis fünf Jahren ausgehen. Da hängt es immer davon ab: Was für ein Projekt ist es? Was für ein Bebauungsplan? Oder auch: Welches Gesamtinteresse hat das Projekt?

Eine Baustelle verursacht jeden Tag immense Kosten, wie haben Sie die Corona-Situation gemeistert?

Natürlich haben wir bei dem einen oder anderen Projekt eine kleine zeitliche Verzögerung zu verbuchen. Momentan können wir für den Neubau im eigenen Bereich sagen, dass sich die Konsequenzen derzeit noch in Grenzen halten. Natürlich mussten wir Wege finden, wie man Baustellenbesprechungen weiter abhalten kann, da hat man teilweise auf Videokonferenzen umgeschaltet. Manchmal können aber gewisse Punkte nicht komplett auf digitale Formate umgestellt werden, das heißt, es finden auch weiterhin Baustellenbesprechungen vor Ort statt. Da schaut jeder Projektleiter mit den Protagonisten, dass man den Teilnehmerkreis auf das Notwendigste reduziert.

Aber unsere Hauptakteure vor Ort sind unsere Auftragnehmer und ihre Mannschaften vor Ort auf den Baustellen. Die jeden Tag ihren Job draußen machen und die natürlich auch gewisse neue Regelungen haben. Und die Tag für Tag ihren Mann stehen. Viele Bauarbeiter und Firmen sind nicht aus Deutschland. Und wir wissen von unseren Vertragspartnern, dass es Arbeitnehmer gibt, die sich entschieden haben, über Monate nicht nach Hause, nicht zu den Familien zu fahren. Das sind Entbehrungen, wenn man die Familie nicht alle zwei Wochen besuchen kann. Da können wir uns als Bauherr nicht komplett zurückziehen. Das hat mit Wertschätzung zu tun. Jeder auf der Baustelle, vom Stahlflechter bis zum Maler, macht seinen Job, und da ist es wichtig, dass wir als Bauherr uns auch regelmäßig zeigen. Das sind einfache kleine Signale, die aber eine relativ große Wirkung haben.

Inwieweit hat sich das Thema Neubau in den letzten Jahren verändert?

Unsere Hauptaufgabe im Neubau lautet, Wohnungen zu bauen. Da hat sich in den letzten Jahren an sich nicht viel verändert. Anpassungen sind immer erforderlich, einerseits durch gesetzliche Bestimmungen, die verändert werden oder neu hinzukommen, und anderseits, wenn in der Gewobag ergänzende Nutzungen etabliert werden sollen. Wenn man bestimmte Produkte planerisch umsetzen soll, brauchen wir aus der Technik Vorgaben. Und je spezieller die Nutzung wird, umso eher braucht man den Gegenpart, also denjenigen, der das später nutzen wird. Ansonsten planen wir möglicherweise am Bedarf vorbei. Das ist so bei der Integration einer Kita in einen Neubau, bei Gewerbeflächen und bei den Unterkünften für Geflüchtete.

Beim Thema Mobilität z. B. stehen wir stark im Austausch mit den KollegInnen im Haus, sowohl mit denen, die das Thema später umsetzen, als auch mit der strategischen Unternehmensentwicklung. Bei einer Quartiersentwicklung stellt sich uns die Frage: Von welchem Stellplatzschlüssel gehen wir aus? Hinzu kommen weitere Themen wie Nachhaltigkeit und zukunftsweisende Energieversorgung. Wie will die Gewobag zukünftig nachhaltig denken? Was macht sie sich selbst für Vorgaben und wie sind die gesetzlichen Vorgaben, die wir per se einhalten müssen. Und alles muss letztlich eine wirtschaftliche Basis haben.

Kann eine soziale Wohnungsbaugesellschaft wie die Gewobag beim Thema Neubau Vordenker sein?

Ja und nein. Natürlich haben wir immer auch Aufgaben, die wir im Rahmen des Neubaus miterfüllen müssen. Zum Beispiel das Thema Kita: Wie integriert man diese in einen Neubau? Da gibt es oft kontroverse Diskussionen: ein eigenständiges Kita-Gebäude versus die Integration einer Kita in ein Gebäude mit Wohnungen darüber. Vorreiter können wir natürlich sein, wenn man über Pilot-Projekte nachdenkt. Nichtsdestotrotz sind wir ein Unternehmen, das auch wirtschaftlich denken muss. Es kann nicht immer alles um jeden Preis entstehen.

Vielen Dank für das Gespräch!

Photos © Maren Schulz

Photo Infobox: Projekt Schöneberger Linse/ Südkreuz © thoma architekten


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