„Zweifellos hat das Zuhause an Bedeutung gewonnen.“

Die Covid-19-Pandemie verändert viele Lebens- und Wirtschaftsbereiche. Professor Dr. Peter Boelhouwer, Vorsitzender des European Network for Housing Research (ENHR) der Universität Delft in den Niederlanden, spricht im Interview über die möglichen Auswirkungen auf den europäischen Wohnungsmarkt.


Ende Oktober 2020 fand die Online-Konferenz der European Federation for Living (EFL) zum Thema „Die Zukunft des Wohnungswesens nach Covid-19“ statt. Die European Federation for Living ist ein Netzwerk von Wohnungsbaugesellschaften, Unternehmen und ExpertInnen, dessen Ziel es ist, erschwinglichen und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen. Die über 70 Mitglieder und PartnerInnen aus 19 europäischen Ländern, darunter die Gewobag, die in diesem Jahr auch Gastgeberein der Konferenz ist, stehen mit einem Portfolio von mehr als 1.300.000 Wohnungen und Geschäftseinheiten für einen wesentlichen Teil des sozialen Wohnungsbaus in Europa. Professor Dr. Peter Boelhouwer war einer der Hauptredner der Konferenz.

Professor Dr. Peter Boelhouwer, welche möglichen Auswirkungen hat die Covid-19-Pandemie in Bezug auf das Thema Wohnen?

Prof. Dr. Boelhouwer: Zweifellos hat das Zuhause an Bedeutung gewonnen. Größere Häuser im Grünen, in einer schönen und nachhaltigen Umgebung, können Voraussetzung für ein gutes Familienleben und gute berufliche Leistungen sein. Zudem wird die Bereitschaft der Menschen, einen größeren Teil ihres Einkommens für Wohnraum auszugeben, zunehmen. Auch die Nutzung unseres Zuhauses und sogar die Art und Weise, wie wir in unserem täglichen Umfeld leben, könnten sich ändern.

Ich möchte aber betonen, dass es sich dabei nicht nur um positive Auswirkungen handelt. Auch die häusliche Gewalt wird wahrscheinlich zunehmen, vor allem während Lockdowns. Aber auch eine Zunahme von gesundheitlichen Problemen und Konflikten im öffentlichen Raum ist zu erwarten. Viele größere Haushalte, die teilweise im Homeoffice arbeiten, sehen sich mit einem Platzmangel konfrontiert. Dies führt in einigen Fällen zu Stress und sogar zu psychischen Problemen. Vor allem ärmere Familien mit ungünstigeren Wohnbedingungen leiden unter Platzmangel. Dies kann sich sogar auf die schulische Leistung ihrer Kinder auswirken. Auch wurden Kinder aus einkommensschwachen Familien mit ungünstigeren Wohnbedingungen durch das Homeschooling während der Lockdowns benachteiligt. Bildungsexperten warnen davor, dass sich diese Bildungsrückstände nur schwer aufholen lassen und benachteiligte Kinder noch Jahre verfolgen werden.

Beispiel für sozialen innerstädtischen Wohnungsbau: Bis Ende 2022 errichtet die Gewobag zwischen dem Bahnhof Südkreuz und dem S-Bahnhof Schöneberg eine gemischte Immobilie, die sogenannte Schöneberger Linse. 211 Wohnungen entstehen, eine Kita sowie mehr als 5.000 m² Gewerbefläche. © thoma architekten

Führt der Wunsch nach mehr Platz im eigenen Zuhause zu einem Comeback der Provinz?

Prof. Dr. Boelhouwer: Schon vor Ausbruch der Pandemie gab es einzelne Anzeichen dafür, dass in manchen Industrieländern wohl mehr Menschen die größeren Städte verlassen werden. Seit der Corona-Pandemie verzeichnen die Städte sogar einen Bevölkerungsverlust, insbesondere bei Haushalten mit Kleinkindern. Untersuchungen zeigen, dass sich diese Abwanderung durch einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum und/oder den Wunsch nach einem Wechsel von einem urbanen in ein suburbanes Umfeld erklären lässt.

Zudem arbeiten immer mehr Menschen zu Hause und stellen fest, dass es ausgesprochen praktisch ist, wenn man einen separaten Arbeitsbereich und einen Außenbereich zur Entspannung hat. Viele große Arbeitgeber haben bereits erklärt, dass Heimarbeit nach der Pandemie zum Standard werden kann. Dies macht es attraktiver für Haushalte, die Städte zu verlassen und in weiter vom Arbeitsort entfernte Unterkünfte umzuziehen.

Ein weiterer Effekt der Corona-Pandemie besteht darin, dass zumindest kurzfristig mehr Menschen ihre Arbeit verlieren und somit einen Einkommensverlust erleiden. Dies bedeutet, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum steigen wird. Schon jetzt sind die Wartelisten für Sozialwohnungen in vielen Ländern länger geworden, und die Situation wird sich in naher Zukunft weiter zuspitzen.

Welche Auswirkungen der Covid-19-Pandemie lassen sich nach dem derzeitigen Stand auf dem Wohnungsmarkt und für die MieterInnen nachweisen?

Prof. Dr. Boelhouwer: In den meisten Ländern wurde die Wohnungsnachfrage bislang kaum durch die Covid-19-Pandemie beeinflusst. Bemerkenswert ist, wie die Wohnungsmärkte während der Covid-19-Pandemie im Vergleich zur Finanzkrise 2008 reagieren: Gegenüber der großen Rezession gibt es nahezu keine Auswirkungen bis zum aktuellen Zeitpunkt. Einige Banken haben bei Ausbruch des Coronavirus vor fallenden Immobilienpreisen gewarnt, doch in den meisten Ländern Europas ist die Nachfrage nicht drastisch gesunken.

„Die wichtigste Lektion: Angemessene Wohnverhältnisse sind eine entscheidende Voraussetzung für das Wohlbefinden von Familien.“

Was können wir zum Zusammenhang von Wohnraum und sozialer Gerechtigkeit aus der Krise lernen?

Prof. Dr. Boelhouwer: Die wichtigste Lektion: Angemessene Wohnverhältnisse sind eine entscheidende Voraussetzung für das Wohlbefinden von Familien. Die Gesundheit, die schulischen Leistungen der Kinder, berufliche Leistungen sowie die psychische Verfassung stehen in engem Zusammenhang mit angemessenen Wohnverhältnissen. Vor diesem Hintergrund ist es politisch unverantwortlich, Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen zu sehr vom Markt abhängig zu machen.

„Eine neue Herausforderung besteht allerdings in der Bereitstellung von Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen und Schlüsselkräfte in Städten.“

Worin bestehen die künftigen Herausforderungen für den sozialen Wohnungsmarkt?

Prof. Dr. Boelhouwer: Das soziale Wohnungswesen wird uns in naher Zukunft vor zahlreiche Herausforderungen stellen. Zum einen ist da die traditionelle Aufgabe, Haushalte mit geringem Einkommen sowie Haushalte mit besonderen Anforderungen zu versorgen, wie zum Beispiel Menschen mit Behinderungen, Haushalte, die Betreuung und Unterstützung benötigen, und Großfamilien. Eine neue Herausforderung besteht zudem in der Bereitstellung von Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen und Fachkräfte in Städten. Aufgrund steigender Immobilienpreise und Mieten ist der Markt immer weniger in der Lage, diesen Haushalten gerecht zu werden. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die mittleren Einkommensgruppen in Verbindung mit der neuen Ausrichtung der Sozialpolitik wird den Ruf nach Wohnungsbaugenossenschaften noch verstärken, um breitere Teile der Bevölkerung versorgen zu können.

Was ist mit jungen Menschen, die über wenig finanzielle Mittel verfügen?

Prof. Dr. Boelhouwer: Sie bilden die zweite Herausforderung für das soziale Wohnungswesen. Sie haben keinen oder nur begrenzten Zugang zu Sozialwohnungen, der Bereich des Wohnungseigentums ist aufgrund hoher Immobilienpreise und strikter Finanzvorschriften des Hypothekenmarktes weniger gut zugänglich, und auf dem privaten Markt sind Mietwohnungen vor allem in den Städten zu teuer. Der Wohnungsmarkt führt zu einer Trennung von arm und reich bzw. Insidern und Outsidern, was sich aus politischer Sicht nur sehr schwer ändern lässt.

In der Wiclefstraße entsteht ein Zuhause für Auszubildende und Studenten.
Hochschulstadt Berlin: In der Mobabiter Wicleftrsaße baut die Gewobag bis Herbst 2021 zwei Häuser mit 91 Apartments für Auszubildende und Studierende. Illustration © Haas Architekten

Welche Konzepte halten Sie für ältere Menschen für sinnvoll und praktikabel?

Prof. Dr. Boelhouwer: Wie sich in den kommenden Jahren angemessener und bezahlbarer Wohnraum für ältere Menschen schaffen lässt, wird uns noch Kopfzerbrechen bereiten. Eine wichtige Frage ist, ob wir Älteren so lange wie möglich ermöglichen wollen, in ihrer alten Wohnung zu bleiben, oder ob wir sie dazu bewegen, in kleinere, besser an ihre Bedürfnisse angepasste Wohnungen zu ziehen? Einerseits können ältere Menschen in ihrem vertrauten Umfeld bleiben und maximal von ihrem sozialen Netzwerk profitieren. Andererseits können sie in einem besser angepassten Umfeld länger unabhängig bleiben. Zudem kann ihre geräumigere Wohnung von jungen Familien genutzt werden, die Schwierigkeiten haben, auf dem aktuell angespannten Markt geeigneten Wohnraum zu finden. Vielleicht ist ein Mix aus beiden Strategien am sinnvollsten.

Ihre ganz persönliche Vision des Wohnungsmarktes der Zukunft?

Prof. Dr. Boelhouwer: Ich denke, die Frage der Wohnraumbeschaffung wird die politische Agenda in naher Zukunft zunehmend beherrschen. Schon jetzt ist sie zu einer der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit geworden. Angesichts dessen kann Covid-19 grundlegende Veränderungen unserer europäischen und nationalen Wohnraumsysteme anstoßen, in Verbindung mit einem Sozialsystem, das weniger von neoliberalen Hypothesen beherrscht wird, das eine stärkere Verantwortung und einen größeren Einfluss des Staates vorsieht und dessen sozialer Mietsektor mit umfassenderen Befugnissen ausgestattet ist.

Prof. Dr. Peter Boelhouwer / Technische Universität Delft

2008 wurde Prof. Dr. Peter Boelhouwer zum Vorsitzenden des European Network for Housing Research gewählt. Er ist als Chefredakteur für das „Journal of Housing and the Built Environment“ verantwortlich und Mitglied im beratenden Ausschuss für das „European Journal of Housing Policy“ und das „Journal of Critical Housing Analysis“.

2001 wurde er von der Fakultät für Architektur und gebaute Umwelt der Technischen Universität Delft (TUD) für den Antoni-van-Leeuwenhoek-Lehrstuhl für Wohnraumsysteme empfohlen und ist seitdem für den Bereich Wohnraumpolitik des Masterprogramms „Management der gebauten Umwelt“ verantwortlich sowie wissenschaftlicher Leiter des OTB-Instituts für Forschung für gebaute Umwelt.

Peter Boelhouwer hat Humangeographie an der Universität Utrecht studiert und 1988 den Doktortitel für seine Forschungstätigkeit zu den Auswirkungen des Verkaufs von Sozialwohnungen auf das Wohnraumsystem verliehen bekommen. Nach Veröffentlichung seiner Dissertation wechselte Boelhouwer zum Forschungsinstitut der TUD, wo er einen Großteil seiner Studien zur Wohnungsbaufinanzierung, internationalen Wohnraumsystemen und der Vorgehensweise zur Messung von Wohnraumpräferenzen durchführte.

Vielen Dank für das Gespräch!

Titelfoto Mein Falkenberg © City Press

Porträt-Foto © TUDelft / Job Jansweijer