Steckdose, Heizungsregler und Geld als Symbol für Betriebskosten

Betriebskosten

Hinweise zum Thema Betriebskosten

Zu den Betriebskosten (Nebenkosten) zählen alle Kosten die dem Eigentümer regelmäßig durch den Betrieb des Gebäudes/Grundstücks entstehen. Dazu gehören beispielsweise: Kosten der Müllabfuhr, Grünpflege, Reinigung und Winterdienst.

Durch Ihr Wohnverhalten haben Sie Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten, zum Beispiel durch Mülltrennen, der richtigen Entsorgung von Sperrmüll und Heizverhalten.

Hier finden Sie Informationen zu Steuern, Abgaben und Zöllen sowie Kontaktinformationen zu Verbraucherorganisationen, Energieagenturen und zum Streitbeilegungsverfahren.

Die Abrechnung erfolgt jährlich, das Abrechnungsschreiben erhalten Sie spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres.

Laut gesetzlicher Definition in §1 Betriebskostenvorordnung (BetrKV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der Vermieter ist bei entsprechender Umlagevereinbarung im Mietvertrag berechtigt, diese laufenden Kosten auf den Mieter umzulegen. Explizit ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Gemäß § 556 Absatz 3 BGB ist die Abrechnung bis spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Der Abrechnungszeitraum umfasst bei der Gewobag das Kalenderjahr (01.01.-31.12.).

Gut zu wissen: Diese Frist gilt ebenso, wenn Sie innerhalb des Abrechnungsjahres ein- oder ausziehen.

Ein Beispiel: Die Abrechnung für den Zeitraum Januar – Dezember 2022 muss bis spätestens 31. Dezember 2023 an den Mieter zugestellt werden.

Mit Ihrer Abrechnung erhalten Sie folgende Informationen:

  1. Ihr Abrechnungsergebnis, eine Zusammenfassung der Einzelergebnisse und Hinweise zur Zahlung und ggf. eine Vorauszahlungsanpassung
  2. Berechnung Ihres Abrechnungsergebnisses
  3. Informationen zu einzelnen Kostenpositionen
  4. Ihre Ablesewerte, die in dieser Abrechnung verwendet werden
  5. Angabe der haushaltsnahen Dienstleistungen gem. EStG § 35a

Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum des gesamten abzurechnenden Jahres. Bei der Gewobag ist dies der 01.01. bis 31.12. Der Nutzungszeitraum ist der Zeitabschnitt, in dem die Wohnung von einem Mieter vertraglich angemietet wurde. Dabei ist es unerheblich, inwiefern der Mieter tatsächlich Zeit in der Wohnung verbracht hat.

Die Verteilung der Betriebskosten ist mietvertraglich vereinbart und erfolgt in der Regel nach Wohn-/Nutzfläche, Verbrauch und Anzahl der Mieteinheiten.

Grundsätzlich ist die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen fällig. Sofern Sie begründet Widerspruch einlegen, setzt die Gewobag die Fälligkeit aus, bis der Widerspruch bearbeitet ist.

Ein pauschaler Vergleich von Abrechnungsergebnissen ist nicht aussagekräftig. Die Ermittlung der Betriebs- und Heizkosten ist maßgeblich von folgenden Faktoren abhängig:

  • Wohn-/Nutzfläche
  • Heizfläche
  • individuelle Verbräuche
  • geleisteten Gesamt-Vorauszahlungen

Diese Sachverhalte führen zu unterschiedlichen Ergebnissen und machen somit einen direkten Vergleich nur auf Grundlage ähnlicher Wohnungsgrößen nicht möglich.

Nein, aus Dokumentationsgründen muss die Mitteilung der Bankverbindung schriftlich erfolgen. Die Übermittlung Ihrer Bankverbindung kann gerne über die Gewobag-Service-App, postalisch oder per E-Mail erfolgen. Bitte geben Sie dabei immer zwingend Ihre Mietvertragsnummer für eine genaue Zuordnung und den Grund Ihres Anliegens an.

Die angefallenen Betriebskosten werden grundsätzlich auf den gesamten Abrechnungszeitraum (12 Monate) auf die betroffenen Mietobjekte verteilt. Die Mieter werden anschließend anteilig (31 Tage für Dezember) für den Nutzungszeitraum an den Kosten beteiligt.

Nein, die Kosten werden nicht doppelt abgerechnet.

Die Kosten für den reinen Wasserverbrauch werden über die Betriebskostenpositionen „Wasserversorgung“ und „Entwässerung Schmutzwasser“ abgerechnet. Innerhalb der Warmwasserabrechnung werden hingegen die Kosten für die Erwärmung des Kaltwassers berechnet.

Sperrmüllkosten, bei denen uns der Verursacher bekannt ist, werden diesem direkt in Rechnung gestellt. Eine Umlage auf alle Mieter erfolgt in solchem Fall nicht.

Bei den in unserer Abrechnung angesetzten Sperrmüllkosten handelt es sich um die Kosten für das tatsächlich angefallene Sperrgut, bei dem kein Verursacher ermittelt werden konnte. Da der Sperrmüll – genau wie der Hausmüll – abgefahren werden muss, handelt es sich demzufolge um Arbeiten im Bereich der Müllbeseitigung. Aus diesem Grund dürfen die Kosten gemäß § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden.

Um die Verursacher zu ermitteln, sind die Hauswarte angehalten zum einen den Sperrmüll auf eventuelle Etiketten, die auf einen Mieter schließen lassen, zu prüfen und zum anderen Hinweisen von Mietern über einen vermeintlichen Verursacher nachzugehen. Da die Leute insbesondere in den Nachtstunden und in den unterschiedlichsten Bereichen (Kellergängen, Treppenhäuser, Hausfluren, Hof etc.) ihren Sperrmüll abladen, gestaltet sich das Ausfindig machen der Verursacher jedoch immer wieder als sehr schwierig und sie bleiben somit leider meist unerkannt.

Des Weiteren informiert die Gewobag inzwischen seit mehreren Jahren alle Mieter, sowohl in der Hausordnung sowie im Informationsblatt zum Mietvertrag als auch im Zuge der Betriebskostenabrechnungen im Erläuterungstext unter dem Punkt „08E Sperrmüll“ darüber, dass das Abstellen von Sperrmüll auf dem Grundstück und im Gebäude unzulässig ist. Die Gewobag kommt demnach sowohl Ihrer Informations- als auch Kontrollpflicht nach.

Bei ausziehenden Mietern vor sowie bei einziehenden Mietern nach den Sommermonaten entfällt die Ansparung der Heizkostenvorauszahlungen in den warmen Monaten, in denen kein bzw. nur ein sehr geringer Heizbedarf besteht. Dieser Aspekt führt sehr häufig zu einer Nachzahlung.

In allen anderen Fällen ist von einer zu geringen Vorauszahlung auszugehen.

Ja, es ist hierbei nicht relevant, ob Aufzug/ Spielplatz/ etc. tatsächlich vom Mieter genutzt wird, sondern dass die Möglichkeit zur Nutzung besteht.

Die physische Abwesenheit befreit den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht. Die Betriebskosten sind mietvertraglich vereinbart und der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit, wenn er nicht gekündigt wird. Auch etwaige Vorauszahlungen sind weiterhin zu leisten.

Eine Abwesenheit während der Heizperiode wird bereits innerhalb des erfassten Verbrauchs einbezogen. Eine erweitere Berücksichtigung von individuellen Abwesenheiten ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Auch während der Abwesenheit muss der Mieter für eine Zugänglichkeit der Wohnung und eine frostschützende Beheizung sorgen.

Weder bei funkbasierten noch bei Verdunster-Heizkostenverteilern werden heutzutage noch Original-Ableseprotokolle erstellt.

Bei Liegenschaften mit funkauslesbaren Messgeräten werden die Verbrauchswerte per Funk an einen Datensammler übermittelt. Anschließend werden die Werte vom Messdienstleister ausgelesen und verarbeitet. Die Übersicht zu den Einzelverbräuchen finden Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung auf der letzten Seite.

Ist Ihre Liegenschaft nicht mit funkbasierten Heizkostenverteilern ausgestattet, können Sie ein Ableseprotokoll auf Anfrage von uns erhalten.

Sofern Ihre Wohnung mit funkauslesbaren Messgeräten ausgestattet ist, werden Ihre Verbrauchswerte mittels Funktechnik automatisch an einen Datensammler übermittelt. Eine Begehung und Ablesung in Ihrer Wohnung ist hierfür nicht erforderlich.

Ist Ihre Wohnung nicht mit funkauslesbaren Messgeräten ausgestattet, kündigt sich der beauftragte Messdienstleister zu einer manuellen Ablesung an. Die Ankündigung erfolgt per Aushang im Eingangsbereich Ihres Hauses. Sollten Sie an dem genannten Termin nicht können, erhalten Sie in der Regel einen weiteren kostenfreien Termin. Werden beide angekündigten Termine nicht wahrgenommen, kann ein kostenpflichtiger Individualtermin mit dem Messdienstleister vereinbart werden. Sollte kein Ablesetermin zu Stande kommen, werden Ihre Verbrauchswerte für die Heiz- und Wasserkostenabrechnung geschätzt.

Eine Selbstablesung ist grundsätzlich unnötig. Lediglich in Ausnahmefällen erhalten Sie vom Messdienstleister eine Aufforderung zur Selbstablesung.

Die Messdienstleister haben einen sehr engen Terminplan und es kann immer mal wieder zu Verzögerungen kommen. Sollten Sie jedoch einmal vergebens auf den Mitarbeiter gewartet haben, informieren Sie uns bitte. Wir werden den Einzelfall dann gemeinsam mit dem Messdienstleister auswerten und eine Lösung für Sie finden.

Durch die Speicherfunktionen an Ihren Funk- bzw. elektronischen Messgeräten können Sie Ihre aktuellen Verbräuche sowie die Verbräuche des vergangenen Jahres ablesen und kontrollieren. Die Anzeige des Heizkostenverteilers wechselt üblicherweise zwischen aktuellem Jahr und dem Vorjahr.

Sind bei Ihnen Heizkostenverteiler nach dem Verdunsterprinzip installiert, verbleibt die Messampulle des letzten Jahres ablesbar im Gerät (linke Seite). Für das laufende Abrechnungsjahr wird eine neue Messampulle auf der rechten Seite des Geräts angebracht. Somit können Sie den Vorjahresverbrauch kontrollieren und mit dem aktuellen vergleichen.

Hier finden Sie Tipps zum richtigen Heizen und Lüften.

Für die Ermittlung des Verbrauches in den jeweiligen Räumen werden die Ablesewerte des jeweiligen Heizkostenverteilers in Verbrauchswerte für die Abrechnung gemäß DIN EN 834 Ziffer 3.36 umgerechnet.

Die Menge der Abgabe von Wärmeenergie ist außer der Temperatur des Heizwassers hauptsächlich von der Nennleistung bzw. der Bauart des Heizkörpers (Größe und Typ) abhängig. Da Heizkostenverteiler nur Temperaturen erfassen und Zählschritte bilden können, ist für die Ermittlung der abgegebenen Wärmemenge ein Umrechnungsfaktor notwendig. Der Umrechnungsfaktor wird je Heizkörper nach DIN EN 834 von einem unabhängigen zugelassenen Institut ermittelt und ergibt sich im Wesentlichen aus der Heizkörpernennleistung und aus dem Wärmeübergangswert vom Heizkörper zum Heizkostenverteiler.

Bei der Heizkostenabrechnung werden die zum Stichtag aufsummierten Zählschritte jedes Heizkostenverteilers mit dem jeweiligen Umrechnungsfaktor multipliziert und ergeben in Summe Ihren verbrauchsabhängigen Anteil (Ihre Einheiten/Strich).

Mit der Anpassung Ihrer Vorauszahlungen möchten wir vermieden, dass es für Sie in den nächsten Abrechnungen zu Nachzahlungen bzw. noch höheren Nachzahlungen kommt. Die Neuberechnung der Vorauszahlungen wird auf Grundlage der für Ihre Mieteinheit tatsächlich entstandenen Kosten zuzüglich erwarteter Veränderungen und Preissteigerungen berechnet.

Die angepassten Vorauszahlungen sollen letztendlich für die folgenden Abrechnungszeiträume kostendeckend sein.

Sie können jederzeit über eine angemessene Vorauszahlungsänderung mitbestimmen. Teilen Sie uns hierfür bitte Ihren Vorschlag zur Anpassungshöhe mit, welche für Sie finanziell tragbar ist bzw. Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht.

Sollte eine Erhöhung Ihrer Vorauszahlungen aufgrund Ihrer persönlichen Situation und trotz Wohngeld für Sie zu einer sozialen Härte führen, wenden Sie sich bitte unverzüglich an unser Service-Center Telefon: 0800 4708-800, Fax: 030 4708-4510 bzw. E-Mail service@gewobag.de.

Hierbei ist der genaue Zeitpunkt der Vorauszahlungsänderung zu berücksichtigen. Liegt dieser nach dem Abrechnungszeitraum, wirkt sich die Änderung nicht auf die vorliegende Betriebskostenabrechnung aus.